英国房地产研究报告：存量时代的机遇在哪里？

文：任泽平团队

导读

我们已连续多年跟踪全球主要经济体房地产市场，提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇将放眼英国过去100多年的房地产市场，聚焦存量时期，探索英国和伦敦房地产市场发展特点，发现房价长期向上的内在逻辑。

摘要

1980年代后英国房地产进入存量时代，住宅竣工明显下降，二手房成交占比超过九成、户均家庭规模1左右。

存量时代下英国房地产特点：

1）土地供给不足、住房供需矛盾突出，新房二手房价差拉大。住房供需失衡影响价格走势，英国存量房龄较老，削弱二手房在销售市场的竞争力，具体表现为新房和二手房价格差距逐渐拉开。2005-2015年，英国新房平均价格与二手房平均价格差距一直维持在4万英镑左右，2015-2023年差距逐渐走扩，2023年8月新房和二手房平均价格差距达14.6万英镑。

2）人口向伦敦等大都市圈集聚，房地产市场区域分化明显。大伦敦房价涨幅领跑全国，1995-2023年大伦敦房价上涨5.8倍，明显高于全国、周边地区的4.2倍，4.7-5.1倍。从伦敦内部看，由于区位优势、交通便利性、教育资源以及配套设施等，中心区域如威斯敏斯特、肯辛顿-切尔西等传统高端住宅区房价普遍高于城市边缘地区3-4倍。

3）头部房企采取良好的现金管理、提升住房品质迎合市场需求等方式抢占市场。英国头部房企采取低杠杆运营，保持充足现金，降低财务风险；注重住房品质，增加改善户型供应；专注地产主业，注重自有土地储备规划，轻资产运营等方式，抗风险能力明显强于中小房企，市占率稳步提升。

启示：英国、伦敦房地产市场之所以能够从1989年的工业转型和2008年全球金融危机中恢复并持续发展，主要得益于英国政府长期以来建立的成熟住房金融体系，以及其在财政和货币政策上的审慎调控。房地产是中国第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。挤牙膏式的政策放松，效果是短期脉冲状的，真正有效的政策放松要一鼓作气提振信心。

未来三招可救地产：1）从国家的层面组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购；3）降低利率和税费，包括二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。

风险提示：国际数据统计存在偏差等。

目录

1英国房地产百年周期

1.11860-1910年，人口增长推升住房需求，供需矛盾显现，大量“贫民窟”、低质量房屋出现

1.21910-1980年代，住房供应不充分，适龄购房人群增加，住房供需不匹配，房地产30年大牛市

1.31980年代至今，住房存量时代到来，移民净流入和利率宽松带来房地产快速发展

2存量时代下英国房地产发展特点

2.1土地供给不足、住房供需矛盾突出，新房二手房价差走扩

2.2人口向伦敦等大都市圈集聚，房地产市场区域分化明显

2.3头部房企市占率提升，中小房企出清

3他山之石：英国及伦敦房地产发展对我国的启示

正文

我们提出了业内广为流传的房地产标准分析框架：长期看人口、中期看土地、短期看金融。英国百年房地产周期的驱动因素可以解释为：1860-1980年间，房地产开发时代，经济增长、产业升级带来的收入效应，人口总量与结构变动引起的人口效应，1860-1980年英国房价指数上涨了62倍；1980年至今，货币超发带来的货币幻觉、住房金融制度宽松以及移民支撑住房需求的人口效应，1980年至今英国平均房价上涨了14倍。

英国是第一次工业革命的先驱，维多利亚时期进入工业革命发展顶峰，1860-1910年经济规模增长近2倍。18世纪，工业革命从英国开始，蒸汽机的发明推动了工业部门机械化进程，通过降低工业成本和运输成本，大大提高生产效率，企业通过大规模机械化生产获取更多利润，农业生产机械化带来农业生产效率大幅提升。维多利亚时代（1830-1900年）是英国工业革命发展的顶峰期，该时期英国享受着殖民扩张的成果，发展达到顶峰，成为世界上最富有国家，有“世界工厂”之称，1910年左右英国殖民地面积是本土面积的137倍，保证了霸权地位。根据英国政府数据，1860-1910年英国名义GDP从7.8亿英镑增至21.2亿英镑，增长近2倍。

英国是城市化的先驱，1910年代城市化率已达近80%。14、15世纪的圈地运动将农民与土地剥离，造成农户分化，农民被迫涌入城市，城市化趋势初现，1750年左右城市人口就已达总人口的25%以上。之后凭借第一次工业革命发起者的优势，率先开始城市化进程，城市化速度加快，1801年达到33.8%，1851年城市人口比例首次超过50%，是第一个实现城市化的国家。19世纪末20世纪初城市人口增长进入新的高峰期，1891年城市人口达到72.0%，1910年则达到约80%，已实现高度城市化。

伴随工业化、城镇化的快速发展，高生育率、高存活率以及移民推动该时期人口快速增长，1860-1910年英国总人口增长近1倍。在19世纪，英国人倾向早婚，随着结婚率提高，生育率也较高。英国没有重大疫情发生，1858年至1901年英国人口死亡率从21.9‰降至17‰，与此同时居民营养摄取改善、卫生条件良好使得疾病不易传播，英国人寿命得到明显提升，1840年代英国人的平均寿命仅40岁左右，1900年代预期寿命已经提升到约60岁。1860-1910年，英国房地产研究报告：存量时代的机遇在哪里？英国总人口从2436万人增至4177万人，年均增长1.1%。其中，英格兰人口从1863万人增至3338万人，年均增长1.2%，人口占比从76.5%增至80%。

住房需求快速增加，住房问题初显，“贫民窟”、低质量房屋出现。工业化使大量资本进入实体，住房建设不足，房价租金日益上涨，但是工人收入有限，只能通过随意搭建窝棚或多人合租以降低租金，逐渐形成贫民窟。私人部门追求利润最大化，在狭小的区域内建造了大量低质量房屋，如背靠背式住房，采光不足、空气流通性差、缺少洗浴和垃圾处理等环卫设施，严重影响居民健康，住房问题愈发严重。1860-1910年，英格兰住房存量从365万套增至725万套，户均套数从0.81增至0.91（估算）。

英国国际地位逐渐下降，一方面英国工业优势被赶超，经济优势消退，另一方面各地殖民独立运动开始，大英帝国基本解体。20世纪初，英国传统纺织、煤炭等产业衰退，新兴产业发展较慢，工业优势逐渐被美德超越，1910-1914年间德国平均铁产量近英国2倍、钢产量超过英国2倍。棉纺织业方面，1914年英国使用传统纺纱机比重达98%-99%，而在美国使用新式环锭纺的比重达87%。无论是传统还是新兴产业，英国企业均落后于其他国家。1939年二战爆发，英国虽然是战胜国，但是战争期间人力物力财力的损失，二战期间英军阵亡近30万人、英政府欠外债超30亿英镑，并变卖海外25%的资产。20世纪中叶后，英国殖民地爆发殖民地独立运动，非洲、亚洲加勒比地区的殖民地相继独立，大英帝国基本解体。

英国福利住房制度完善，政府建房规模增加，住房供应逐渐充足，套户比接近1，住房供应开始向商品性转变。二战期间，英国作为主要参战国之一，遭受德国多次空袭，约200万套住房遭到破坏，占存量住房比重达15%。二战结束后，以艾德礼为首的工党政府上台，倡导国家干预，提出建设福利国家，住房政策成为英国福利制度改革的重要组成部分。英国政府于1946、1949年提高地方政府建房补贴，期间住房建设规模大幅增加，1946-1954年，英国新完工住房从6.2万套增至35.4万套，地方政府建设占比在50%以上。到1961年，英国住房套户比达到0.99，住房短缺问题基本解决，政府开始降低对住房市场干预，推动住房供给市场化。60年代地方政府完工住房年均15.4万套、70年代年均12.9万套、80年代年均仅3.9万套，私人部门的占比从50%提升至80年代的超过70%、占据主导地位。

总人口增速放缓，但是结婚对数仍在增长，家庭数量持续增加、户均规模变小。1910-1980年，英国总人口从4177万人增至5633万人，年均增速从1.1%降至0.4%，1980年总人口几乎停止增长。随着大批退伍军人回国并出现结婚潮，1910-1980年英格兰和威尔士的结婚对数依旧快速增长，从27万对增至最高40万对。与此家庭数量仍在快速增长，1801-1910年英格兰和威尔士家庭数量每十年增长15.3%，基本与人口增长保持一致，1910-1980年，英格兰和威尔士家庭数量每十年增长约14.6%，高于人口增长，这体现在家庭户均规模持续变小，英格兰和威尔士户均家庭人口从1910年的2.7持续降至1960年的2.2。

1910-1980年，英国房价经历了三轮“上台阶式”上涨，房价指数从0.14上涨至11，迎来百年一遇的大牛市。1910-1930年，由于住房短缺且质量不高，房价和租金日益上涨，英国房价指数年均涨幅3.3%；1936-1951年，房价继续上涨，年均涨幅9.7%；1954-1989年，适龄购房人口增加、收入快速上涨叠加石油危机推动通胀提升，房价长期大幅上涨，英国房地产市场经历了百年来最强牛市，房价年均涨幅10.8%。

20世纪80年代开始，英国金融自由化和国际金融地位的重新崛起，刺激货币增长。1979年，撒切尔夫人执政后，开启金融自由化浪潮，摒弃英国奉行已久的凯恩斯主义政策，大力推行“新自由主义”，主张放松管制、减税和私有化，住房政策逐步从“福利化”向“市场化”转变。例如：1980年的《住房法》、1984年的《住宅与建筑法》等一系列法令政策，通过租赁、抵押贷款购房等方式将公共住房大规模出售给市民，鼓励居民购买公共住房，并将部分政府公共住房转移至其他机构以减少政府干预，促进自有住房市场的发展。随后，住房协会和私人开发商逐步取代地方政府，在新住房建设中占据主导地位。特别是在金融领域开启自由化浪潮，包括取消外汇管制、取消信用约束、存贷款利率完全市场化、放松住房金融管制、改革资本市场的“大爆炸”等。90年代开始，英国货币明显超发，M2占GDP的比重从1986年的15.1%激增至2023年的132.7%。央行基准利率从70-80年代的10%以上显著下降至2021年的接近0%的水平。2021年底英央行跟随美联储开启加息周期，央行基准利率一路上行至5.25%。

随着住房金融体系的市场化，银行开始逐渐占据主导地位。英国金融自由化的浪潮下，政府管制的放松促进了住房金融市场的竞争。银行开始大力拓展抵押贷款和居民存款业务。1980年，英格兰银行取消了补充特别存款安排，放宽了对银行等存款性金融机构负债扩张的限制。1981年，存贷款利率的完全市场化为银行发展零售业务奠定了基础。与此面对银行的竞争，建房合作社也开始向市场化转型，加强竞争力。1989年，阿倍国民（AbbeyNationwide）放弃了互助机构地位，成为首家转型为银行和公共有限公司的合作社。到了1997年，包括当时全国最大的建房合作社Halifax在内的五家合作社转型为银行。在银行化和并购的浪潮中，建房合作社的数量从1980年的273家减少到2000年的67家。

1980年代后英国房地产进入存量时代，住宅竣工明显下降，二手房成交占比超过九成、户均家庭规模1左右。城镇化率方面，20世纪之后，英国城镇化率长期稳定在78%左右，基本无增长，21世纪开始进入再城镇化阶段，2021年城镇化率达84%；竣工方面，20世纪70年代之前，英国每年住宅竣工套数与家庭数量比值中枢处于1.5%-2%之间，此后每年住宅竣工数量明显下滑，比值中枢降至0.5%左右，住宅竣工套数从最高超过20万套/年降至约15万套/年；成交方面，2005年3月至2023年3月，二手房成交占比从86.9%升至96.3%。户均家庭规模则趋于稳定，户均住房套数维持在1左右。

为缓解老龄化、吸引海外高技术人才流入，21世纪英国开始优化移民政策，净移民人数开始由负转正，2000-2022年英国净移民贡献了期间近70%的人口增量。英国是非传统移民国家，对移民留英有着较高的门槛，1990年之前，英国净移民持续为负，1947-1990年英国净移民数量（迁入人数-迁出人数）约为-163万人。1990年之后，由于英国出生率持续降低，人口增长几乎停滞，老龄化加剧社会负担，因此需要移民来维持社会劳动力和活力。英国开始效仿移民国的绿卡政策，推出技术移民、创新移民政策吸引人才来英。1997-2007年英国GDP年均实际增长率为2.9%，显著高于德国的1.7%以及法国的2.4%；失业率也持续降低至历史低位，2015年9月仅4.7%，在良好的经济增长和就业机会的吸引下，移民显著净流入。21世纪以来，英国总人口增长加快，大部分来自移民贡献，尤其是非英国籍移民。2000-2022年英国净移民数量约为593万人，贡献了期间人口增量的68.1%。

由于金融自由化和移民涌入带来购房需求提升，英国房价经历三轮“上台阶式”增长，房价进入平台期主因政策收紧。1980-1990年，英国平均房价从2万英镑升至6万英镑，增长了2倍多。此后，由于政府连续加息、取消按揭利率减免政策等，购房需求减少，房价进入近7年平台期；1997-2007年，英国平均房价从6万英镑升至19万英镑，增长了2倍多，此后次贷危机波及英国，货币金融政策双收缩，房价进入2年下跌期；2009-2022年，英国平均房价从15万英镑升至29万英镑，增长近1倍，此后随着国际形势动荡、全球经济低迷、加息推进等，平均房价进入平台期。

具体来看，以伦敦为例，1990年代，全球化的浪潮为房地产市场注入新的活力，房地产价格上涨一倍。随着伦敦成为全球金融、文化和商业的枢纽，跨国企业纷纷选择在此设立其欧洲总部，从而显著提升对高端商业地产的需求。面对金融市场的国际竞争，伦敦采取一系列改革措施，例如放宽金融公司的监管限制，取消国内证券交易的固定限制，并首次向外国机构开放股票交易市场。这些改革不仅直接推动商业活动的增长，也吸引众多国际企业寻求在伦敦的办公空间。随着经济的复苏，商业地产和住宅需求激增，导致房地产价格在1991至2000年间实现翻倍增长。伦敦中心城区的更新改造规划和策略进行了调整，其中，对于废弃用地的商业开发，进一步促进商业公司、政府和社区代表之间的合作伙伴关系，共同参与开发，而不是政府独自完成。

进入21世纪初，由于金融危机等，伦敦房地产市场经历一段调整期，随着英国实行低利率环境和量化宽松政策刺激，推动房地产市场的复苏，2009-2017年，大伦敦房地产价格上升94%。2007-2008年的全球金融危机对房地产市场造成了短期冲击，导致交易量和房价短期内出现波动。根据英国国家统计局数据，2007年1月-2009年4月，大伦敦房地产价格下跌17.8%。随后，得益于英国政府的积极财政和货币政策，市场很快恢复了增长势头。2009年，英国基准利率下调至0.5%的历史低位，低利率环境和量化宽松政策刺激了投资和消费，推动房地产市场的复苏。2009-2017年，大伦敦房地产价格上升了94.4%，显示出市场的强劲韧性。然而，2016年，为了遏制房价过快上涨，英国政府实施一系列调控措施，包括对外国投资者征收额外的印花税，以及推出共享产权等住房政策，叠加英国脱欧不确定性的增加，导致市场投资信心下降，对房地产市场产生一定的影响。2017-2019年5月，大伦敦房地产价格下跌3.4%，其中内伦敦和外伦敦分别下跌了3.3%、1.8%。

2020年由于疫情等因素，英国经济下滑严重，为刺激经济复苏，英国央行实施量化宽松等政策，引发伦敦房地产等资产价格普遍上涨。但2022年英国为解决高通胀压力，收紧货币政策，购房成本上升，房产交易量出现不同程度下滑，楼市走冷。

2020年在疫情等多重因素的影响下，英国经济遭受了显著的冲击。为应对这一挑战，英国央行实施量化宽松政策，以增加市场上的流动性，该政策通过向企业提供纾困资金和向失业人群提供救济金，将资金注入民众手中。英国基准利率被调整至历史低位的0.1%，从而降低了购房成本。量化宽松政策还导致了货币价值的相对下降，促使民众寻求保值资产以对冲通货膨胀的风险。在此背景下，房地产作为具有保值增值特性的资产类别，成为投资者的首选。从成本角度分析，宽松的货币政策引发了资产价格的普遍上涨，其中原材料价格的上涨增加了建筑成本。工人短缺现象加剧了原材料供应的紧张，进一步推高了价格，这些因素共同作用，推动了房价的上涨。在2020年-2022年9月，大伦敦地区的房地产价格实现了14.2%的增长。

然而，2022年，英国经济面临了由能源危机引发的高通胀压力，同时伴随着货币政策的收紧，经济动能正在进一步衰竭，资本和产业正在大幅流出英国。具体来看，2022年8月，英国的PMI指数跌破荣枯线，并在随后的19个月中持续低于50，制造业和服务业处在收缩态势。为了应对通胀，英国央行采取了持续加息的措施，基准利率逐步提升至5.25%。加息导致购房成本增加，这直接影响了伦敦房地产市场的交易活跃度。房产交易量因此出现了不同程度的下降，楼市整体呈现出降温的趋势。在2022年9月-2023年12月，大伦敦地区的房地产价格下跌6.5%。

英国土地分配严重不均,强大的大地主阶级,固守土地代表社会地位的观念，叠加土地规划环节重保护轻开发、开发环节效率低、规划审批历时长标准严，以及建筑成本通胀等，导致土地、住房供给不足。

土地规划环节重保护轻开发，住宅用地供给不足，地价涨幅显著。英国政府长期坚持保护乡村与生态环境的理念,以英格兰为例，保护区域土地面积约占英格兰土地的一半，受保护土地比重约为OECD国家平均水平的两倍。这一理念导致开发用地长期供给不足，2022年，伦敦已开发土地占比达40.6%,其中，伦敦城占比达93.5%，进一步开发的难度不断加大,空间越来越小,而伦敦周边50年代以来设置的绿带则维持良好。相比之下,日、韩等国家城市绿带则不断缩减,持续补充开发用地。尽管鼓励土地二次开发有助于提高资源利用效率,缓解大城市供地紧张问题,但也提高了房地产开发难度。（注：伦敦是全球最早采用环形绿带控制城市蔓延的城市之一，1938年英国议会通过了伦敦及周边城镇《绿带法案》，通过政府购买城市边缘地区农用土地，保护农村地区，防止城市过度膨胀。）

规划审批综合考虑多方面因素，历时长、标准严。英国的规划许可审批流程是全面而严格的，涵盖了多方面的考量因素。申请人需遵循一系列规范的程序，包括但不限于申请前的咨询、项目公示、公众咨询以及规划委员会的审查。地方规划部门在审批过程中，首先会评估项目是否与国家及地方的规划政策相符，随后进行环境影响评估，并综合考虑项目对当地经济的潜在贡献、对历史建筑的影响，以及项目在建筑规模、布局、选址、设计、外观和环境美化等方面的表现，最终作出是否批准的决定。从审批时间来看，2011年之前，住宅项目获取规划许可证的平均周期为44周，其中41%的项目审批时间超过一年，6%的项目审批时间甚至接近三年。至于审批结果，2017年的数据显示，英格兰的大型住宅项目（超过十套）与小型住宅项目获得审批的通过率分别为41%和26%。根据英国住房建筑联合会（HBF）数据，2023年英格兰获得规划许可的建筑单元数量仅23万个，降至2014年以来的最低水平。

开发环节效率低，且近年建筑成本通胀。在申请阶段，开发商必须与伦敦政府进行反复的咨询和磋商，这一过程可能耗时数月甚至数年。项目审批流程本身也较为漫长，根据2011年的数据，住宅项目获取规划许可证的平均周期为44周。在项目获批之后，监管机制的宽松导致获批但未开工的项目数量持续上升，实际完工的项目规模也长期低于获批数量。从建筑成本看，一方面疫情后英国物价上涨明显，水泥、原木等建材成本大幅上升，挤压开发商建房利润，另一方面建筑工人短缺、工人工资增加等，也会影响开发商建房成本。根据英国统计局数据，2018年以来，英国建筑工人就业数量呈下降趋势，2018-2023年建筑工人数量从240.5万人减少至211.8万人。同期，建筑业平均周薪从625.8英镑升至766.6英镑。根据工程咨询公司凯谛思发布的《国际建造成本报告2022》，伦敦为世界上建造成本最高的城市。根据英国开发商BarrattDevelopments的年报数据，2023财年英国建筑成本通胀率9%-10%。

社会住房供应占主导的背景下，英国住房供应量不足，住房供需矛盾仍存。一是英国住房供应目标常难实现。英政府数据显示，英国每年新房需求约30万套，住房供应仅在20世纪60年代的时候实现过目标，当时政府部门供应住房近40%，但是现在住房供应以私人企业为主，新建住房实际供应量小于目标供应量。根据英国统计局数据，2017、2018、2019年英国实际住房竣工量分别为19.4万套、19.9万套、21.4万套，虽然竣工数量逐年增加，但是未达到政府制定的30万套年度供应目标。二是相对于人口而言，英国住房数量远少于其他发达国家。根据OECD数据，2020年英国每千名居民拥有434套住房，明显低于OECD平均水平487套，低于法国的590套、意大利的587套。

住房供需失衡影响价格走势，英国存量房龄较老，削弱二手房在销售市场的竞争力，具体表现为新房和二手房价格差距逐渐走扩。由于英国住房房龄较老，二手房相对新房在市场竞争力偏弱，欧盟数据显示，英国建于1980年之前的存量房占比78%，明显高于欧盟的平均水平61%。2005-2015年，英国新房平均价格与二手房平均价格差距一直维持在4万英镑左右，2015-2023年差距逐渐走扩，2023年8月新房和二手房平均价格差距达14.6万英镑。

由于全球化浪潮，以及信息技术和数字经济等产业快速发展，推动保险、法律、咨询、等现代服务产业向伦敦市中心的集中；伦敦金融改革，国际资本涌入；伦敦调整核心区旧城改造规划；区位优势；大量移民迁入等，人口持续向大伦敦都市圈聚集，截至2023年，大伦敦人口达到965万，较1991年增长41%，年均增长率为1.1%，远超英国其他城市。

80年代以来,移民显著净流人,推动伦敦的人口增长创历史新高。80年代以前,英国的流入人口多数时期低于流出人口，是净移出国。从80年代开始，随着英国经济逐渐从“英国病”中恢复平稳上涨，吸引了大量移民的迁人，净移民格局由出转人，且净移人人口持续提升。由于伦敦产业、区位等优势，成为移民首选的城市。1991-2001年，大伦敦人口增长了7.0%，其中国际净迁移贡献四分之一的增长。伦敦人口自然增长率高于英国其他城市区域，主要是大量国际移民的涌入，这些移民多为年轻成年人，从而直接推高伦敦的出生率。2014年国际移民迁入伦敦的人数达9.1万人。在移民增长的带动下,伦敦人口规模也回升至历史高位水平,2017年更是创出人口增长规模达12.8万人的高点。1991—2023年,伦敦总人口净增加280.7万人,其中，移民对人口增长贡献率超50%。

英国房地产市场进入存量时代后，房地产市场出现明显分化，大伦敦房价涨幅领跑全国。伦敦与英国房价涨幅在1994年之前较为接近，1968-1994年，大伦敦、英国房价涨幅分别为15.0倍、14.6倍，但1995年后差距明显变大。伦敦是英国的政治、经济、文化、金融中心，由于产业不断升级，住宅土地供给不足，外来移民推动人口增长，叠加货币宽松、住房金融市场化刺激居民加杠杆,共同助推伦敦房价，其房价涨幅也逐渐领跑全国。1995-2023年大伦敦房价上涨5.8倍、年均涨幅6.6%，明显高于全国的4.2倍和5.3%的水平。同期，曼彻斯特、剑桥、牛津房价涨幅也高于全国。

从伦敦都市区内部看，近28年大伦敦房价涨幅5.8倍，位居地区首位，周边地区涨幅均低于5.2倍。1995年1月至2023年12月，大伦敦房价上涨5.8倍，而Kent、EastHertfordshire、Essex、WindsorandMaidenhead、Surrey周边地区的涨幅分别为5.1倍、4.7倍、5.1倍、4.8倍、4.9倍，大伦敦区房价涨幅明显高于周边地区。该时期英国第二大城市伯明翰房价上涨仅4.1倍，明显低于伦敦及周边地区涨幅。近28年内伦敦核心区域房价涨幅6.6倍，外伦敦房价涨幅5.4倍。1995年1月至2023年12月，内伦敦房价从7.8万英镑/套涨至59.2万英镑/套，上涨6.6倍；外伦敦房价从7.3万英镑/套涨至47.0万英镑/套，上涨5.4倍。

分板块看，由于区位优势、交通便利性、教育资源以及生活配套设施等因素所驱动，中心区域如威斯敏斯特、肯辛顿-切尔西等传统高端住宅区的房价普遍高于城市边缘地区3-4倍。根据英国国家统计局数据，截至2023年底，伦敦房价最贵的区域是肯辛顿-切尔西区（KensingtonandChelsea），平均房价达112.5万英镑/套，较1995年1月上涨5.2倍。由于肯辛顿-切尔西区作为大伦敦下辖的皇家自治区，得益于皇室的辐射效应，该区域已成为英格兰顶尖学区之一，拥有众多优质的公立和私立学校资源。教育资源的优越性以及投资价值的显著性，吸引了大量海外买家，旺盛的购房需求与稀缺的房产供应共同推动了该区域房价的持续上涨。

其次是伦敦城（CityofLondon）、维斯敏斯特（CityofWestminster），其中伦敦城致力于商业发展，以英格兰银行大厦为核心，周边聚集了伦敦证券交易所、伦敦金银市场协会、劳埃德银行集团、渣打银行、宝诚保险公司、瑞士联合银行等超过3000家金融机构和办事处。然而，由于忽视了住宅建设，导致住宅供应不足，进一步推高了房价。而威斯敏斯特作为王室、议会、政府部门和知名私企的集聚地，拥有伦敦最高档的住宅和酒店资源，对办公开发具有极高的吸引力。与伦敦金融城不同，威斯敏斯特市的办公楼需要与住宅、酒店和零售业竞争土地资源。威斯敏斯特市议会坚持居住为主的规划原则，拒绝将住宅用地调整为商业用途，这在一定程度上限制了房价的过快上涨。根据ONS的数据，1995年1月-2023年12月，维斯敏斯特、伦敦城房价分别上涨5.6倍、7.8倍。然而，BarkingandDagenham、Bexley、Croydon等区域，由于产业、交通和区位相对较弱，房价相较于其他区域较低。根据ONS的数据，2023年，这些区域的房价仅为大伦敦最昂贵的肯辛顿-切尔西区房价的29.8%、33%、33%。

英国头部房企抗风险能力明显强于中小房企，市占率稳步提升，2000-2023年英国四大地产商竣工占比从14.3%增至35%。我们统计了英国四大地产商（Barratt、TaylorWimpey、Persimmon、Bellway）数据，2000年四大地产商合计竣工住房2.5万套，占英国住房竣工总套数约14%。此后住房市场快速发展，2000-2007年四大地产商竣工套数从2.5万套增至5.6万套，年均增长11.9%；其他地产商竣工套数年均增长仅1.5%，头部地产商引领市场发展。2008年金融危机席卷全球，英国住房价格下跌、住房交易量快速减少，地产商竣工套数明显减少，2008年四大地产商竣工套数减少12.3%，其他地产商减少17.5%。危机过后，英国房市经过近6年的调整才基本恢复正常，2013-2019年英国住房竣工套数从13.6万套增至21.4万套，其中四大地产商竣工套数从4.3万套增至6万套，年均增长7.2%，其他地产商增长10.6%，随着市场恢复正常，中小地产商纷纷进入抢占市场。后疫情时期，中小房企抗风险能力较弱，市场占有率明显下降，头部房企站稳脚跟。2019-2023年四大地产商竣工占比从28.2%增至35%。

英国房地产市场相对分散，竞争激烈，行业四大巨头引领行业发展，通过良好的现金管理、提升住房品质迎合市场需求等方式抢占市场。08年金融危机对地产行业打击较大，由于信贷收缩、居民信心不足等原因，地产销售持续低迷，市场表现为量价齐跌，地产行业经历了大洗牌，小地产商由于资金链断裂而退出市场，头部地产商在危机期间采取一系列措施成功度过危机并抢占市场份额，包括较好的现金管理、提升住房品质、轻资产运营等，市占率稳步提升。

1）低杠杆运营，保持充足现金，降低财务风险。2023年英国上市房企整体资产负债率仅41.4%，在11个Wind行业类别中排名最后。其中，房地产开发、房地产服务行业的资产负债率分别为48.3%、50%。横向对比看，2023年德国、日本、美国、英国房地产行业整体资产负债率分别为65.3%、62.2%、58.6%、41.4%；房地产开发行业分别为68.7%、64%、62.7%、48.3%。

英国预售制较为严格，房企无法过高杠杆运营。在英国房产交易中，不管是买方还是卖方都需要聘请代理律师，购房首付资金需要通过买卖双方律师两道关口才给到开发商。除了购房订金（1000-10000镑）直接给开发商，其余款项都放在买房律师事务所的监管信托账户里。待购房条款、买房资质、资金合法性审核完成后，款项转交给开发商代理律师账户，该资金受到政府监管，不会轻易给开发商使用。余款方面，期房在未交房之前不需要提供贷款和月供，一般在交房前的3-6个月购房者才需找银行贷款。

2）注重住房品质，增加改善户型供应。以英国最大的地产商Barratt为例，通过调整房屋设计，应对不断变化的购房者需求，以及未来住宅标准和建筑法规的变化等，建造高品质住宅，优化内部空间结构，提供优质的能源和用水效率，为购房者降住房的全周期成本。根据2023年公司年报显示，相较同等老房，新房购买者每年节省约2200英镑的生活能源费用。并且在存量时代下，英国房企住房供应以大户型为主，2012-2023年，3居室占比从31%增至35%；4居室从20%增至30%；1-2居室占比维持在13%左右。

3）专注地产主业，注重自有土地储备规划，轻资产运营。以Barratt公司为例公司专注地产主业近70年，1968年在伦敦证券交易所上市，目前已经成为英国最大的住宅房地产开发公司之一，根据公开数据，公司市占率稳步提升，2000-2023年以竣工面积计算的公司市占率从6%增至12.4%。值得注意的是，公司虽然没有较大规模多元化公司业务，分散开发市场风险，但是公司通过完善自有土地储备规划来降低资本风险。2023年年报显示，公司保持着较短的土地储备期，一旦获得土地必须尽早开发，不囤地，推动运营效率提升，保持资本最小化原则。

英国、伦敦房地产市场之所以能够从1989年的工业转型和2008年全球金融危机中恢复并持续发展，主要得益于英国政府长期以来建立的成熟住房金融体系，以及其在财政和货币政策上的审慎调控。通过一系列精心设计的金融政策和调控措施等，英国房地产市场得以在动荡时期保持稳定，并在危机之后恢复活力，展现出其强大的韧性和发展潜力。房地产是中国第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。我们此前提出，三招可救当前地产：

1）组建住房保障银行，收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金限定必须保交楼，这样可以防止烂尾，避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政因此恢复，地方债务压力得以缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，原本开发商手里有很多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费，一举多得。

2）全面取消限购，回归市场化。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期将促进房地产筑底回升；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。

3）持续大幅降息减少购房成本，为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。

我国快速城镇化阶段渐进尾声，中国房地产市场应逐步从高速发展转向中速、高质量发展阶段。根据七普数据，2022年我国常住人口口径的城镇化率为65.2%，考虑到2.86亿农民工在农村留守的家属（其中，外出农民工16959万人，本地农民工11601万人），如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国宽口径的城镇化率或已达75%。推动新一轮房改迫在眉睫，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式，促进房地产市场长期平稳健康发展。

1）推动都市圈城市群战略，以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。中国人口持续向珠三角、长三角城市群集聚。近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人。但长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下，人口向大都市圈集聚，但土地供给向三四线城市倾斜，人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。

2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。租房问题是重大民生问题，住房租金补贴是构建租购并举住房保障体系重要举措之一。对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，能够让更多城镇中低收入家庭实现“住有所居”、“住有宜居”。其中，公租房租金补贴能缓解已配租公租房家庭的租金压力，市场租房补贴能够解决公租房房源少、轮候时间长等问题，让住房困难群体通过市场租赁解决住房困难，缓解租房的经济压力。

3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。根据我们在专著《全球房地产》中的研究，“房地产过度金融化”是风险之源。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。规范房企融资用途，防止过度融资，同时支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会，即自身债务自清。

4）当务之急是全力拼经济，要稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋。在房地产保有环节进行征税，可以提高房地产的持有成本，削弱房地产的投资属性、保证住房市场平稳健康发展应是政策的长期导向。但考虑到当前经济处于复苏初期，房地产市场还未走出困境，建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展放在首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税。

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