中国房地产重走日本「失去三十年」老路？冯仑：这种比较没有道理

封面图|《冰下的鱼》剧照

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问：近年来，楼市持续震荡，政府多次干预，许多人开始担忧中国房价会走上日本楼市「失落的三十年」的老路。您觉得这种担忧合理吗？

冯仑：我觉得现在拿我们国内的房地产问题与日本进行比较是没有道理的。为什么？

第一，土地所有制的差异。日本土地是私有的，买卖交易完全由市场力量决定，政府不会介入这些微观过程。所以日本房地产市场的价格和变化是金融系统、买家之间博弈的结果。

而我们中国土地是国有的，住宅土地的使用年限是七十年。目前有些住宅土地使用年限已经过了二三十年，再过二三十年，这些房产可能会因使用年限问题而变得不值钱，也可能无法交易。虽然政府表示可以续期，但续期的具体价格和条件尚未确定。

另外，政府在房地产市场中扮演着重要角色。从中央到地方五级政府，每年出台关于楼市的文件超过400个，这些政策对市场有深远影响。所以中国的房地产市场是一个「半市场」，不是完全由供求关系和市场规律决定的市场，政府的政策干预塑造了市场的很多方面。

所以在这种情况下，用中国房地产问题和日本进行比较，是没有道理的。

第二，当前情况下，讨论中国房地产问题已不再是单纯的行业问题。以前，房地产行业的问题可以比作专科病症，专科医生可以对症下药提供治疗。然而，现在情况已经更加复杂和系统化，类似于一个已经扩散的肿瘤，涉及全系统的问题，要看全科，要所有专家会诊。

现在房子卖不掉，不仅仅是住宅供求关系的问题，而是整个经济体系、社会心理预期和未来发展的制度安排等综合因素共同作用的结果。因此，当前的房地产问题不能仅靠救市措施来解决，而需要在房地产之外下功夫，这是一个非常大的变化。这也是当前中国的房地产问题不能与日本当年相比的另一个原因。

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问：前段时间，杭州全面取消住房限购，且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消限购，同时支持房企、经纪机构合作建立「以旧换新」购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。

您觉得北上广深一线城市会不会全面放开限购？该不该全面放开限购？有人说，如果北京放开了就等于全国各地都放开了，您怎么看？

冯仑：我觉得限购政策本身是不合理的，它是通过行政手段来限制市场，中国房地产重走日本「失去三十年」老路？冯仑：这种比较没有道理扭曲市场信号。我一直认为，限购、限价等所有带「限」字的政策都应该取消，当然我也认为北京、上海等一线城市也应该取消限购。

取消限购政策，不会导致市场出现井喷式的需求，外地人涌入北京买房的情况也不会出现。相反，市场会逐渐趋于平静，大家慢慢接受新的市场规则。而且取消限购政策后，市场才能真正进入到可持续发展的健康轨道，实现真正的双轨制——

市场住房部分应由市场规律决定，取消所有带有「限」字的政策；保障住房部分归保障，这部分应保持限制措施，确保社会保障机制的公平和有效运行，这部分可以继续限制购房资格、公积金使用等，以保障低收入群体和特定人群的住房需求。

通过这样双轨制的改革，可以使市场和保障部分各自发挥其应有的功能，实现房地产市场的健康和可持续发展。同时也让所有人，尤其是年轻人或新进入一座城市的人，能够对自己的居住规划做出明确的选择。

比如说，如果我选择保障住房，那我就按照保障住房的政策来买房。如果我选择市场住房，那我就按照市场住房价格来买房。这样的话，房价高了或者低了，我都认了，房价高了我赚钱，房价低了我赔钱，这是我自己的选择，我也认这个结果。

但现在，一会儿限购，一会儿解除限购，大家很难建立稳定的预期，也会影响到保障住房的合理规划和发展。

最后，北上广深如果取消限购政策，我认为也不会对市场造成太大冲击。