北京买房：理清思路，购房建议

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前看中一套远洋沁山水上品的一套64平的，一套远洋山水的一套67平的，一套八宝庄的55平的小两居，一套北洼西里的57平的小两居，不知选哪个合适？能给个指导意见吗？目前不需要学区，只是买了以后给孩子用，可以先出租十年。

A：

1、以后给孩子用，先出租十年。我没太看懂，现在不需要学区，以后要不要啊？也就是这房是准备给孩子上学用呢，还是说给孩子居住用？如果不是为了上学就甭买学区房了呗，连远洋山水的都未必合适。

2、简单说吧，如果是出租十年就算租金，总计差不多的那就哪个高买哪个，我觉得应该是沁山水。而且沁山水从小区来讲也是升值相对好的，在全北京都排名靠前。

不过这价格好像不太对似的，这四套房是同样的总价吗？八宝庄的55平估计400来万，这总价买的到上品的64平吗？或者说这边的64平，能和远洋山水的67平同等价格吗？够呛吧？

所以这套房是不是有瑕疵或硬伤啊，反正这价格我觉得不太对。这跟中介问清楚吧，如果有的话那就考虑好，房子是用来住的，越宜居的越保值，也更好租。另外64平的一居室面积偏大，更适合自住，宽敞，但出租的话得看情况，一般坪效不如小两居。

3、两套海淀的学区房就算了呗，或者也算算溢价率，就算现在降了一些，租金也不划算，没有租户会为用不上的学位掏租金。而且明年之后就是入学人数的拐点了，到时候得看政策，说不好溢价是否会受影响。

4、总之如果沁山水上品的总价和远洋山水的真一样，而且确定没有硬伤，那就肯定是这套，算捡漏儿了。但有硬伤就不好聊了，北京买房：理清思路，购房建议一分钱一分货。

仅供参考。

二

我儿子最近在看五棵松附近（复兴路79号院）的房子，投资兼保值兼给我养老（离301近）。因资金有限只能考虑50-60平米的小两居，麻烦您给些建议，这个小区可以考虑吗？如果买了暂时也不住，要组合贷款200个，想以租养贷，不知租金怎样？租售比如何？

1、既然是养老房那就多考虑自住吧，别太纠结投资保值，辛苦一辈子了何必呢？主要是这两项需求在很多时候是相悖的，一个是消费一个是投资，在预算不是太高的情况下只能是尽量取舍。尤其又是要在学区房板块选，这太难兼顾了，几乎不可能。

2、复兴路79号院，没什么不能考虑的。也是航天二院的宿舍区吧？挺好的，典型的央产房小区，质量和社区氛围都挺好。只不过这里也是典型的学区房，价格中是包含学区溢价的，大概在20%多吧，看自己是否能接受这居住的性价比了。

3、租金我估计这地段儿是每平米每月100块钱左右，租售比在7/800，而北京平均值现在也就是600多点儿。租售比代表着居住的性价比，看自己是否觉得合适了。

另外为什么不住啊？指着出租的话我觉得不是太划算，就因为含有溢价，所以租金收益是低于这个比例的，没有租客会为用不上的学位交租金。

4、另外考虑好，现在仍然算入学高峰期，得到明年之后才算是拐点呢。到时候溢价部分的保值就得看政策了，鼓励的话就能撑住，否则有可能受到影响。所以常规建议都是有上学需求的买了才合适，或者是就喜欢这地段而买来纯自住的，不琢磨这些也就不纠结了。

5、总之还是多考虑自住吧，毕竟房子是用来住的，其他的都是附属品。

三

请问，我们外地人在京，无房，300万预算想买学区房。因为三个儿子压力大，大儿明年上学，两小儿2027年。目前租房在通州，但哪怕是买房估计也只能派位到村小，而我们来自高考地狱省，这种情况是不可能回老家参与竞争的！所以看了您的文章知道了朝阳区外地人能靠房子让孩子单校入学，所以才动了买学区房的念头。

只是目前资金实在紧缺，因为前几年被忽悠了，高位接盘了两套大厂的房子，都是贷款，目前亏损中，虽然不多但占用了我们的资金和收入还月供，能提供的月供只有不足万元，而且还没留出三个孩子上学后的鸡娃费用。

请您费心，给找几套尽量能满足家庭自住的朝阳区学区房，勉强挤下就行，小两居即可，三个男孩可以一间屋。另外不知道朝阳区是否能让共有产权的孩子上学，也就是如果买**基金这种房，占有部分产权然后租下来居住，是否能作为上学的依据。

1、三个儿子也挺好的，多子多福。但为什么不能回老家上学啊？是准备落户后在北京高考吗？另外朝阳也不敢确保进入对口校，只能说是单校划片的多，买房后进入对口校的概率高。

2、300万预算，指的是首付吗？然后月供1万内，买400多万的小两居学区房，是这意思吗？这怎么说呢，不是太容易吧。朝阳区能算学区房的也都大部分有溢价，虽然没有东西海高，但400多万买两居的选择不多。

要不就看看不算学区房但学校不错的，这种房子没有溢价，居住的性价比高。学校基本都是在朝阳区排中上的，在北京算中等。比如离通州最近的草房一带，几个保障房的价格都不高。但学校不错，是保障房中级别最高的，陈经纶保利，在系统内的排名靠前。看看吧，综合考虑一下。

3、正规的共产房在上学方面不特殊，只要这学校不是开发商配建的，那各小区享受的政策就都一样。

但你说的这种共有产权就没什么意义了，部分拥有产权和没有产权的差不太多，只能说有可能比无房户的顺位靠前而已。

另外这种房怎么说呢？想好了再买吧，未必吃亏，但麻烦事儿挺多的。无论自住、出租或是出手的时候都很难有统一意见，净是吵的一地鸡毛的。

四

我在朝外上班，妻子在石景山古城，目前住在门头沟地铁沿线，房子还可以，但保值很不好，严重落后大盘。再加上我上班实在太远，所以想卖掉后选个两人通勤方便且保值的房子，您推荐哪里？

预算问题是准备贷款，首付以300万为基数，贷款200万之内。需要三居或能改的两居，因为准备要二孩，有可能是女儿。另外请问有必要现在就准备学区房吗？现在孩子刚两岁还没上幼儿园，二孩明年出生。

1、门头沟地铁沿线，刚需类小区只要没硬伤，那就应该保值还可以啊。典型的比如上岸一带，大多数小区保值都不错，只有大户型豪宅小区才保值普通呢。

2、一个朝外一个古城，那我只能推荐天安门了。这还是自己定吧，一东一西的外人无法建议。

3、大宝两岁，明年二宝出生，那这看想买哪儿的学区房了。如果是东西海的，那在预算高的情况下可以买大户型的，能买到溢价相对低的。500万之内就不是太建议了，这会儿未必能买到合适的，居住的性价比不高，而且还得考虑明年高峰期过去之后的保值呢。

如果在石景山上学就买呗，溢价都不高，居住的性价比基本合理。如果是在朝阳区的话看学校，也能买到溢价不太高的。

4、简单就这情况，这还是先自己确定买在哪个区吧，然后是板块和小区，最后才是房子。

五

我北京户口，男，已过不惑，未婚无孩，因为认知偏差导致至今没买房。目前工作在五道口，明年要转到世纪金源附近，请问在周边房价高昂的情况下，能否以150万首付 6千月供买到房子，大一居或小两居。我不考虑学区，只要能够居住和保值即可。

之所以月供6千是因为年纪原因有可能在50岁之后失业，因此不敢用太高的杠杆，担心退休了还不上贷款。请根据我的需求进行推荐，我周末都有时间看房，而且我已经看过一些了，因为信息缺乏导致没找到合适的。

1、6000月供，就算是公积金贷款也就100来万，加150首付，然后还得留出至少10万的税费备用金，这在世纪金源附近买不到房子，整个海淀都够呛。而且也不太好聊保值什么的，能满足自住都不容易。

2、这我真不知道说什么，还是自己看看平台的房源吧，这预算几乎买不到，就算是半地下一类的都够呛。

3、其他没什么说的，帮不上忙。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！