权威发布：威海市区土地级别与基准地价调整

9月19日上午9:30，威海市政府新闻办举行新闻发布会，市自然资源和规划局四级调研员于俊海，市自然资源和规划局开发利用科科长刘万鹏介绍《关于调整威海市区土地级别与基准地价的通知》有关情况。

近期，威海市人民政府印发了《关于调整威海市区土地级别与基准地价的通知》（威政发〔2024〕10号），现正式实施。本轮调整的基准日为2023年1月1日，本轮调整以威海市国民经济和社会发展规划以及国土空间总体规划的要求为出发点，本着科学性、前瞻性、适用性的原则，通过收集交易案例、外业实地调查、内业整理汇总、论证听证、社会公示、集体审议、专家验收评审等程序，最终形成了本轮更新成果。

主要内容

本轮更新成果包含土地级别和基准地价调整更新两方面：

土地级别方面：本轮定级和上轮一样，均按照商服、居住、工矿、公共管理与公共服务用地四种用途分别定级。其中，商服、居住、公共管理与公共服务用地均划分为六个级别，工矿用地划分为五个级别。

基准地价方面：商服用地最高地价为340.1万元/亩，最低地价为48.0万元/亩。居住用地最高地价为338.3万元/亩，最低地价为57.6万/亩。工矿用地最高地价为73.3万元/亩，最低地价为24.5万元/亩。公共管理与公共服务用地最高地价为127.5万元/亩，最低地价为25.5万元/亩。

主要变化

本轮更新成果与上轮相比，在评价区范围、土地级别调整、基准地价更新这三方面发生了新变化：

评价区范围发生变化

上一轮基准地价评价区范围是全域分布，本轮范围依据城镇开发边界划定，城镇开发边界外范围的情况将由集体建设用地、农用地基准地价体现。

土地级别调整情况

商服用地有3处调整。临港区草庙子镇的商服用地级别由五级地调整为四级地。临港区苘山镇的商服用地级别由六级地调整为五级地。高区初村镇峒岭河以北的商服用地级别由五级地调整为四级地。

居住用地有5处调整。临港区草庙子镇居住用地级别由五级地调整为四级地。临港区苘山镇居住用地级别由六级地调整为五级地。高区初村镇峒岭河以北居住用地级别由五级地调整为四级地。高区城际铁路、世昌大道以北，文化西路以东、大连路以南区域居住用地级别由三级地调整为二级地。经区嵩山路以西、珠海路以北、规划路以南区域居住用地由三级地调整为二级地。

工矿用地有1处调整。经区崮山镇工矿用地四级地东侧边界由五渚河调整到崮山镇界。

公共管理与公共服务用地级别进行整体调整。本轮公共管理与公共服务用地的用地类型发生较大变化。本轮调查执行自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》，公共管理与公共服务用地不包含公用设施用地和公园绿地，用地类型变化较大，因此本轮公共管理与公共服务用地级别整体变化较大。

基准地价更新情况

商服和居住用地价格整体稳定。受疫情的影响，房地产市场低迷，因此本轮商服和居住用地价格调整幅度较小。商服用地基准地价，最高涨幅不超过3%，整体保持稳定。居住用地基准地价保持稳定，最高涨幅6.04%。

工矿用地价格涨幅明显。考虑到近年来征地成本的增加，包括征地区片综合地价、耕地开垦费的上涨，根据实际情况，将工矿用地的基准地价调高，三级地涨幅最高，为33.81%，其他级别涨幅均在20%左右。

公共管理与公共服务用地价格变化较大。上一轮公服用地基准地价接近工矿用地价格，本轮综合政策导向、区位、用地成本等因素变化，比上一轮上涨22.5%~59.42%。

★各种用途土地级别的范围是怎样的？

总体上看，土地级别分布从中心城区向外围逐渐降低。

商服用地划分六个级别：一级地范围分为两部分，一是市中心以威高广场为代表的传统商业聚集区，二是经区以韩乐坊为代表的新兴商圈；一级地外围为二级地；三级地主要分布在高区沈阳路以西、经区珠海路以南，以及孙家疃街道、张村镇、温泉镇；四级地包括：羊亭镇及双岛湾区域、草庙子镇、崮山镇；五级地包括：初村镇、蔄山镇、泊于镇；六级地包括：汪疃镇、桥头镇。

居住用地划分为六个级别：一级地范围为沿涝台河、文化路、古寨东路、顺河街、统一路、青岛中路、深圳路、香港路、大庆路、海埠路等该线以东、以北的沿海区域；一级地外围为二级地；三级地主要包括张村镇、温泉镇；四级地包括：羊亭镇及双岛湾区域、草庙子镇、崮山镇；五级地包括：初村镇、蔄山镇、泊于镇；六级地包括：汪疃镇、桥头镇。

工矿用地划分为五个级别：一级地范围为古寨东路、塔山中路、青岛中路以东；宫松岭路、环海路以南；平度路、海瞳路以北区域；一级地外围为二级地；三级地主要包括张村镇、温泉镇；四级地包括：初村镇、羊亭镇、草庙子镇、崮山镇；五级地包括：汪疃镇、蔄山镇、泊于镇、桥头镇。

公共管理与公共服务用地划分为六个级别，其范围与商服用地范围保持一致。

★基准地价更新作用具体体现在哪些方面？

基准地价是土地使用权出让、土地使用权收回、房屋拆迁补偿安置、企业改制土地资产处置等各项业务中评估和确定土地使用权价格的主要依据，也是认定是否低价出让国有土地使用权的衡量标准。科学制定和及时更新基准地价，权威发布：威海市区土地级别与基准地价调整对于规范土地市场、防止国有资产流失、维护土地使用权人合法权益等都具有重要意义。本轮更新成果启用后，有助于保持土地价格的现势性，使之更符合我市经济发展水平，适应城市建设和经济发展的需要。

★《通知》实施后，会不会对我市房地产、工业等行业的高质量发展产生不利影响？

对房地产行业而言，虽然当前市场处于低潮，但是之前经历了20多年的高速发展，我市城市核心区域现有优质后备资源较少，非常稀缺。每一宗地出让底价需要根据它的位置、规划指标经过详细地测算，严谨地评估论证，保证地价水平是合理的。基准地价并非土地成交价，而是一个综合参考价，房地产市场土地成交价的变化主要与市场供求关系的变化有关，基准地价变化的影响并不显著。

工业方面，虽然本轮工矿用地价格涨幅较大，这是因为我们国家从2007年发布了工业最低限价政策，将近20年来，我市工业用地最低地价一直保持在20万元/亩左右，如今，我市二级市场上工业用地转让价格比相同区域的一级市场出让价格要高出很多，而且近年来征地成本也逐渐提高，所以无论从市场发展形势还是成本角度，提高工业地价都是有必要的，能进一步让我市工业用地产生更大效益。