关于轻资产，龙湖有两个非常警惕

文/乐居财经严明会

此轮房地产市场波动中，龙湖的运营和服务业务起到了“压舱石”的作用。

从营收来看，地产开发业务仍是主要贡献来源。今年上半年，龙湖录得营收468.6亿元，其中337.6亿元来自开发业务，占比72%；运营和服务业务分别对应66.1亿元和64.9亿元，合计占比28%。

但运营和服务业务的利润占比已经提升至八成以上。期内，龙湖地产开发业务毛利率为7.4%，得益于运营和服务业务的拉升，最终综合毛利率达20.6%，对应毛利96.4亿元，剔除公平值变动等影响后的净利润达47.5亿元。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示：“盈利是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题。我们将逐步修复开发板块利润，同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长，不断优化利润结构，未来回归增长。”

龙湖预测，2028年可以实现经营性业务带来的收入占比超过50%，由此进入“较低的债务，高经营性收入”的新模式。

董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“新旧模式转换的关键在于债务结构的调整。债务是刚性的，并不会随着业务模式的转换消失。对龙湖而言，债务结构转换的前提有两个，把债务规模降下来，把债务周期拉长。”

从2023年开始，龙湖集团主动有序压降负债规模。一方面，龙湖通过经营性业务带来的现金流，为降低债务规模提供资金；另一方面，通过长周期债务替换短周期债务，双管齐下去降低债务规模、延长债务期限。

截至2024年6月底，龙湖的有息负债余额为1874.2亿，相较于2023年底减少52亿，今年年底还会持续下降。

短期债务的提前削减优先于增量投资。今年以来，龙湖已归还到期信用债107亿元，年内到期信用债仅剩10亿元，目前资金已经提前备好。龙湖已经开始提前筹划明年一季度到期的境内债券，预计在今年年底之前全部归集。在2026年底前，无境外到期公开债券。

今年上半年，龙湖经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，平均融资成本约4.16%，平均借贷期限拉长至9.19年。

截至期末，龙湖集团在手现金为500.6亿元。净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，短债占比15.7%，外债占比16.5%。

以下为龙湖集团2024年中期业绩发布会问答精选：

问:上半年，楼市利好政策频出，市场短期升温但随后又恢复常态，龙湖如何看待后市走向？

答：2024年上半年新房市场规模4.8亿方，同比下降19%；销售额4.7万亿，同比下降25%；二手房整体表现好于新房，规模同比微降，但价格降幅较大。在中央及地方一系列政策的带动下，市场在5-6月出现一定回暖，但7月开始回落。应该说，目前房地产市场仍处于量价调整的阶段，市场信心有待恢复。

7月30日的高层会议上，也对房地产工作进行了部署，下半年行业整体要积极围绕“消化存量和优化增量”相结合，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。房地产企业需要告别“三高”，加快构建发展新模式，实现自身的高质量发展。

新旧模式转换下，市场恢复仍将经历波动，既有挑战也有机遇。公司看清形势，坚定战略，扎实执行。保证财务安全及品质交付的前提下，聚焦存货去化、土储调整，有序压降负债，优化资产质量；通过业务行活不断提升，持续提升运营效率。龙湖始终坚守长期主义，以内生动力推动集团整体高质量发展，这与当下行业新常态是高度契合的。

问：公司1-7月签约586亿，在目前市场状况下，将如何安排今年的供销节奏？会采用何种营销策略加速存货去化？

答：面对外部市场的变化，龙湖始终将安全放在一切发展的首位，谨慎预判、以销定支。在产品端，结合供求关系的新变化，以及人民群众对“好房子”的新期待，我们持续精进产品、提升行活能力，新项目保持产品力优势，稳住售价同时快速去化。其中，重庆照母山云河颂上半年实现100%去化，杭州金沙御湖境已供去化70%，佛山御湖境推出不到两个月去化率达70%。与此我们还迎来了全国首个御湖境——上海松江御湖境的交付，项目品质受业主好评，交付满意度接近92%。在此基础上，我们继续推陈出新，全新产品线观萃已在北京、上海、成都相继落地。

结合“去库存”的政策导向，我们还加大力度去化现房、车位、商铺等存量房源。上半年续销项目签约占比达87%，相比2023年同期占比提升11个百分点，现房去化占比26%。下半年我们将攻坚存货去化，并根据市场情况保持弹性推盘，实现高回款率及毛利率的修复。我们也会更加关注品质交付，持续提升交付满意度。

问：国内购物中心进入存量增长时代，在商业内卷严重的当下，龙湖商业的经营情况是否达到预期？龙湖天街下半年开业计划是怎样的？

答：今年上半年龙湖商业客流和营业额均取得了同比双位数的增长，以租金收入扣除疫情三年分摊，我们实现了同店同比租金6%的增长，同店同比权益后利润实现10%的增长，在当下这个环境下，应该是达到了预期。

龙湖商业能够实现持续的增长，首先是因为我们的布局，已开业项目包括已获取项目基本上位于一线二线核心地段、轨道节点，这些位置、人流、入住率是持续在增加的，龙湖商业基本上没有下沉三四线，也没有做重奢，整个消费是面向品质用户，所以在一系列调整的时候，我们观察到上半年的客流同店同比增长6%以上，客流客单价保持稳定，在这两个因素驱动下，就实现了营业额包括租金收入的增长。

展望未来，基于我们的布局、包括商业的行活，品牌的不断提升迭代，我们有信心实现商业的持续增长。具体的抓手分两条线，第一个是抓好新开业，今年上半年开业了三座商场，都是提前开业。其中成都东安天街实现了招商率100%、开业率99%，关于轻资产，龙湖有两个非常警惕南京雨山天街开业率也在96%以上，重庆的云领天街实现了提前半年开业。截止目前，我们已获取未开业的商业项目还有超过50座。这50座里面今年下半年会开业10座，明后年会保持每年10座左右的开业，为未来五年商业新开打下比较坚实的基础。

第二，我们抓存量项目的改造提升。去年底已经完成改造的苏州狮山天街项目，今年上半年实现客流营业额同比13%的增长。今年上半年我们也启动了重庆时代天街AB馆、重庆北城天街，包括上海虹桥天街等九年以上项目的存量改造。这些改造提升预计在今年底明年陆续完成，改造完成之后，也会为进入成熟期的项目实现长期增长打下基础。我们对整个商业赛道非常有信心。

问：市场低迷背景下，龙湖对于第二增长曲线的战略和投入力度是否会有所调整？未来公司对于经营性业务有哪些发展计划？

答：龙湖早在20年前，也就是2003年开始做商业，在2017年开始做长租公寓，过往在地产开发整个市场比较好的时候，我们每年以销售回款的10%用于投资和沉淀经营性的资产。经过了大概十几年的积累，经营性资产规模大概有接近2000亿的规模。从2021年起，整个房地产市场出现了一个比较大的调整，我们提前布局经营性资产也就是所谓的第二曲线。

近两年，我们一方面是做了航道的整合，形成C2、C3两个重资产运营航道，以及C4、C5两个轻资产服务航道。另一方面，我们每个航道都要实现自身经营性现金流为正，且利润要持续增长，在2023年就实现了。2023年我们C2到C5，四个航道每个航道都是为正的现金流，且利润都是增长的。这意味着，过往这些航道是需要地产去投入现金流的，但从去年开始商业航道就实现了自身收支平衡，实现了百亿租金收入，这些租金收入减去运营开支之外的现金流足以覆盖存量项目的建造，未来我们也会是这个刻度。因为商业的开业项目越来越大，存量项目也在增长，所以租金规模也在增长，那就意味着他可以去实现的正现金流是越来越大的，未来也可以用这部分现金流再去投资获取新的项目。

物业跟龙智造这两个轻资产因为不需要资本性的开支，所以一出发就实现了正现金流，这两个航道我们现在重点抓应收款的管理、现金流的管理，我们非常警惕轻资产航道应收款规模，同时我们也非常警惕轻资产航道的收并购，因为它的收并购本身逻辑性不是特别强，还是应该重视客户满意度的提高，提升行活的水平，去做常规的业务拓展。所以这两个航道在这两年的整个应收账款也在有序压降过程中，包括现金流也持续为正。

从收入、利润结构来看，上半年经营性收入131亿，占比28%，毛利额占比超过70%，核心净利占比超过80%，按照这个速度，预计2028年经营性收入占比能够过半，龙湖可以实现第二曲线收入超过第一曲线。后续在经营性业务上，除了坚持现金流为正这样一个业务逻辑之外，我们还会再坚持城市聚焦、航道协同，包括行活提升，还有我们接下来会结合我们的整个会员体系，抓好用户共享。

问：我们看到公司的经营性业务贡献利润持续提升，但当下地产板块普遍盈利下降甚至亏损，管理层如何预期龙湖今明两年利润情况？

答：从目前各房企的业绩发布及盈利预告的情况，不难看出盈利下降依然是行业需要共同面对的问题。

今年上半年，在地产开发结算收入和毛利率的影响下，地产开发板块依然盈利承压。相比较而言，运营及服务两大业务板块则为集团带来了较大的利润贡献，上半年利润占比已提升至80%以上，也让集团上半年的核心利润达到47.5亿元。我们的应对策略是，在开发业务上，聚焦核心城市、核心区域，注重签约质量，新项目保证毛利率水平，存量项目注重量价平衡，通过一盘一策，兼顾现金回款和利润率，逐步实现开发业态结算毛利率的修复。

盈利是行业共性问题，也是整个行业穿越周期需要解决的难题。我们将逐步修复开发板块利润，同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长，不断优化利润结构，未来回归增长。