月昆明楼市成交量价齐涨，二手房客群继续向新房转移

据克而瑞发布的数据显示，6月昆明楼市新增供应13.32万方，成交27.99万方，环比上涨5.7%，同比上涨2.3%；成交均价12925元/㎡，环比上涨3.4%，同比微跌1.5%。

(图源：克而瑞)

尤其是位于呈贡新城的邦泰·臻境、巫家坝板块的中海寰宇天下和招商雍珑府等几个项目的集中热销，带动整体成交量大幅上扬。

其中，月昆明楼市成交量价齐涨，二手房客群继续向新房转移邦泰·臻境的成交均价仅为8600元/㎡，低于万元的单价 占据优越地段位置等因素，对购房者的吸引力十分明显。中海寰宇天下、招商雍珑府2个项目，虽然占据优越的地段，但仅略高于10000元/㎡的成交均价，远低于周边其他项目，价格优势明显。

价格方面，昆明主城多个高端改善型楼盘在持续热销，带动整体成交均价的上扬。因签约云大附中西林本部，位于世博板块的中海汇德里项目销售迎来一波热销小高峰，去化加快，成交均价也逼近2万元大关，约17500元/㎡。

（中海汇德里实景图源：中海地产云贵公司官微）

即将收官清盘的万科城，持续一路狂飙的热销势头，价格坚挺，成交均价约16000元/㎡，对大盘价格有稳定拉升作用。

总的来说，截止6月底，昆明楼市狭义存量下降至615万方，去化周期缩短至24.5个月。活跃有效广义存量1155.89万方，按近一年去化量预估，去化周期需3.8年。

80、90后政企公新昆明人为购房主力，偏向品质改善

从产品结构来看，6月份，80、90后政企公新昆明人为购房主力，140-160㎡改善产品市占上涨3%。主要是邦泰多次加推热销以及中海寰宇天下降价后热销等带动。

80-100㎡市占提升2个百分点，主要是首创誉华州、招商雍珑府等项目降价后带动。120-140㎡产品受降价情况下可向上选更大面积140-160㎡分流，市占下滑5个百分点。

从客群来看，省外客群比例不变，云南地州与郊县各上涨1%、主城下降2%。地州客集中80、90后，主要为企事业单位性价比二套改善购房，偏向于居住品质改善需求。受支付能力影响，更偏爱选择城市发展新区的低价品质型楼盘项目。

昆明主城的70、80后成交环比上升6-8个百分点，需求集中在价格有所下调的品质楼盘项目，偏向于父母为子女购房分巢居住，进而带动这部分项目的热销。

如，6月份有多个项目特价房单价跌破1万，或取消车位捆绑等，真正给到购房者的实际让利有所提升，同时还会有叠加的成交奖励提升，带动热销。

土地供应节奏加快，安置房用地占比高

土地方面，6月份昆明的供地节奏加快，共计5宗纯住宅用地入市，建面共计9.32万方，1宗安置房用地成交。

其中，2宗为原孔雀镇商业地调规后再挂牌的安置房用地，3宗为义承棕树营项目后续零星整合用地。

该棕树营项目零星整合用地供应，起拍楼面价6007-6070元/㎡，周边新房价格毛坯价格1.9-2.2万元/㎡，是否能够成功出让，看头十足。

相较之下，棕树营项目，也是最有希望能在年内有推进建设的一个。

（福海小村城改项目安置房用地位置示意图）

该成交的安置房用地为福海小村城改项目安置房用地，建面14.22万方，楼面价1200元/㎡，昆明地铁城市开发有限公司以1.707亿元摘得。

二手房成交量价齐跌，客群继续向新房转移

据数据显示，6月昆明二手房成交3370套，环比下跌17.2%；成交均价9070元/㎡、环比下跌1.1%。选择面广的次新房，尤其是带有学区，品质相对不错的二手房，更受25-34岁的刚需、刚改型购房者青睐，愿意放弃新房选择购买二手房。

此外，6月二手房挂牌均价11954元/㎡，环比跌幅6.6%；挂牌套数4858套，环比涨幅11.6%。

值得一提的是，挂牌TOP15小区中，除云南映象大平层组团挂牌房源增多、万科城前期一手房源购入价格较高均价外，其余大部分二手房项目，价格普遍下调1-3个百分点。螺蛳湾、呈贡一带的高密度二手房，挂牌价格甚至下调了4-6个百分点。

挂牌价格上升项目数量持续下降，6月价格下跌小区159个，比上月增加1个小区、比去年同比增加30个。价格上升小区34个，主要是滇池周边资源赋能的豪宅小区价格上升。（说明：典型项目根据二手卖出后的价值和换房能力、带看量热度、成交量热度、小区年限等维度选取典型项目193个。）